相続税関連の令和8年税制改正の大きな改正点は、不動産小口化商品の節税効果がなくなったことと、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産の評価にもメスが入ったことです。

1.　令和7年12月19日に自民党・日本維新の会が出した「令和8年度税制改正大綱」の相続税の部分を抜粋しました。

以下、抜粋です。

相続税等の財産評価の適正化

相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。

➀被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

　（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

➁不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

　（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額によって評価することができることとする。ただし、これらに該当するものがないと認められる場合には、上記①に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）する。

（注）上記の改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。ただし、上記①の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しない。

2.　不動産小口化商品の相続税の節税効果が無効化されました。（1の➁）

上記➁の「不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産」はいわゆる「不動産小口化商品」を示しています。
「不動産小口化商品」とは、特定の不動産を一口数万円から百万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。
不動産の相続税評価は、土地についてはその土地の路線価、家屋についてはその家屋の固定資産税評価額をベースに評価されますが、一部の案件ではそういった相続税評価が時価を大きく下回るケースがあり、それを使って相続税の節税をしようとしていました。
今回の税制改正では、こういった不動産小口化商品については、従来の土地は路線価、家屋は固定資産税評価額をベースに評価するのではなく、通常の取引価額に相当する金額によることとなりました。

3.　相続発生5年以内に有償取得した貸付不動産の相続税評価方法が変更になりました。（1の➀）

貸付不動産の中でも、相続発生5年以内に有償取得したものは、従来の相続税評価ではなく、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することになりました。

そのため、貸付不動産を相続開始前5年以内に有償取得しでも相続税の節税効果は乏しく、拙速な相続税節税対策に歯止めがかかることになりました。

まだ、公開されているのは税制大綱しかありませんが、令和8年税制改正により、今後不動産取得による相続税節税対策は厳しくなったと思われます。
もし相続税節税を検討するなら、他の手段を考えるほかないと思います。

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この記事を担当した税理士※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
棚田　秀利

1966年広島県呉市に生まれる。修道中学・高校を卒業して早稲田大学商学部へ入学。大学卒業後安田信託銀行株式会社（現：みずほ信託銀行株式会社）に入社して個人資産家を対象に遺言信託・土地の有効活用を提案。税理士資格を取得して平成9年税理士開業。現在は相続セミナー・個別相談会を多数開催する一方で、平成30年よりFMちゅーピーにて相続番組を放送中。