「親と同居すると相続税が安くなるって本当？」

「持ち家があるけれど、相続税はどうなるの？」

上記のような疑問をお持ちの方は、非常に多いものです。

実は、被相続人（亡くなった方）と同居していた場合、相続税を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。

この記事では、相続税における「同居」の意味と、小規模宅地等の特例の仕組みについて詳しく解説します。現在親と同居している方や将来の相続に備えたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続税と持ち家の関係

持ち家は、多くの方にとって最大の資産です。相続税における土地・建物の評価方法は現金とは異なり、一定の評価減による大きな節税効果を受けられます。

まずは、持ち家の相続税評価を正しく理解していきましょう。

相続における持ち家に対する課税の仕組み

相続税は、持ち家を含むすべての相続財産の合計額（課税遺産総額）を算出して、その金額に相続税率をかけて算出します。この際、金額がそのまま反映される現金や預貯金とは異なり、持ち家は市場価値より低く評価される傾向にあります。

土地の評価は、「路線価」という国税庁が毎年7月に公表する価格を基準に計算され、実勢価格（実際の成約価格）の約8割程度になることが一般的です。建物については「固定資産税評価額」をもとに評価され、こちらは市場価値の約5〜7割程度が目安となります。

内部リンク：現金にかかる相続税はいくら？税率や計算方法、節税対策を徹底解説

相続税の基礎控除と実際の負担

相続税がかかるかどうかは、相続財産が「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。

基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

たとえば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円」になります。持ち家を含む遺産の評価額がこの金額以下であれば、相続税の納付は不要です。

基礎控除は決して少ない金額ではありませんが、都市部の住宅地などでは、土地だけでこの基礎控除額を超えてしまうケースが少なくありません。そこで重要になるのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

内部リンク：相続税の基礎控除とは？計算方法や間違えやすいポイントを解説

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人等の居住や事業などに使用されていた土地について、一定の要件を満たす場合に、相続税評価額を大幅に減額できる特例制度です。

この特例を適用すると、対象となる土地の評価額が最大80%減額されるため、相続税額を大きく抑えることができます。ただし、適用を受けるにはさまざまな要件を満たす必要あり、特に「同居」の要件が重要になってきます。

ここでは小規模宅地等の特例について詳しくみていきましょう。

3種類の宅地と適用される減額率

小規模宅地等の特例では、用途によって宅地を3種類に分類しています。

それぞれの減額率と適用限度面積は表のとおりです。

それぞれの種類では、特定の適用を受けるための要件が細かく定められています。今回の記事では、特に「特定居住用宅地等」に焦点を当てて解説します。

同居と小規模宅地等の特例の関係

特定居住用宅地等の特例を受けられるのは、以下の3つのケースです。

• 配偶者が相続する場合
• 被相続人と同居していた親族が相続する場合
• 家なき子特例の要件を満たす非同居親族が相続する場合

このうち2番目の「被相続人と同居していた親族が相続する場合」のケースが、今回のテーマである「同居」による相続税対策に関係します。

それ以外の「配偶者が相続する場合」「家なき子特例の要件を満たす非同居親族が相続する場合」では、必ずしも同居が要件となるわけではありません。

特例を受けるための「同居」の定義

特定居住用宅地等の特例における「同居」とは、単に同じ家に住むことを意味するだけではなく、「生計を一にする」ことも含まれる点に注意が必要です。

具体的には、以下のような状態を指します。

• 同じ家屋に住んでいる（必ずしも住民票が同じである必要はない）
• 日常生活の費用を共有している
• 家事や生活上の作業を分担している

税務署は形式的な同居ではなく、実質的に同居していたかどうかを重視します。そのため、単に住民票を移しただけでは不十分です。同居していたと認めてもらうには、実際に日常的に一緒に生活していたという事実を証明する必要があります。

同居親族による特例の適用条件

特定居住用宅地等の特例の具体的な適用要件は、次のとおりです。

つまり、同居親族として特定居住用宅地等の特例の適用を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

1. 被相続人の親族であること
2. 被相続人の死亡時まで被相続人と同居していたこと
3. 被相続人の死亡時にその宅地等を取得した、または取得する見込みであること
4. 相続開始から相続税の申告期限まで居住・保有していること

なお、ここでいう親族とは「配偶者および6親等以内の血族、3親等以内の姻族」を指します。

小規模宅地等の特例における同居の認定基準

小規模宅地等の特例の適用を受けるときは、「同居」の認定が厳格に行われます。

どのようなケースが「同居」と認められるのか、また認められないのかを具体的にみていきましょう。

同居と認められるケース

同居と認められるのは、以下のようなケースです。

• 単身赴任の場合
• 被相続人が老人ホームに入居していた場合
• 被相続人が入院していた場合
• 区分登記していない二世帯住宅に住んでいた場合

それぞれどのようなことなのか解説します。

単身赴任の場合

被相続人が単身赴任していた場合は、「同居していた」と認められることがあります。

ただし、「被相続人との同居期間がある程度あり、一時的な単身赴任で休日や休暇時は実家に戻っていた」などのケースが該当します。そのため、単身赴任先に家族も移住している場合や、長期間にわたって戻っていない場合は認められない可能性があるため注意しましょう。

被相続人が老人ホームに入居していた場合

被相続人が老人ホームに入居していても、以下の条件を満たす場合は同居と認められます。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていた
• 被相続人が老人福祉法等に規定する老人ホーム等に入所していた
• 入居前は同居していた
• 被相続人の自宅は空き家として維持されている
  もしくは相続人が住み続けている
• その宅地を相続税の申告期限まで保有している

一方で、「被相続人が老人ホームに入居したあとに住み始めた場合」「使わなくなった自宅を賃貸に出した場合」は、同居として認められないため注意しましょう。

被相続人が入院していた場合

被相続人が亡くなる前に入院していた場合も、「同居していた」と認められます。退院後に自宅へ戻る意思があれば、被相続人の生活拠点は依然として自宅であると判断されるためです。

ただし、「被相続人が入院してから入居した場合」「被相続人の荷物を処分してしまった場合」は、同居として認められない可能性が高まります。

区分登記していない二世帯住宅に住んでいた場合

ひとつの建物内に親世帯と子世帯がそれぞれの居住スペースを持つ二世帯住宅の場合も、「同居」と認められる可能性があります。区分登記（マンションのように建物を法的に分けること）をしていなければ、同一の建物に居住していると判断されるためです。

ただし、生活を完全に分離していてお互いの行き来がない場合は、同居と認められないリスクが高まります。

同居と認められないケース

同居と認められにくいのは、以下のようなケースです。

• 介護のための一時的な同居
• 平日は別の家に住み、休日のみ帰宅していた場合
• 住民票のみを移した場合
• 同じ土地に別々の建物を建てて住んでいた場合
• 区分登記された二世帯住宅の場合

どのようなことなのか、詳しくみていきましょう。

介護のための一時的な同居

被相続人の死亡直前に介護のために同居を始めた場合、その期間が短ければ「同居」とは認められないことがあります。税務署は「継続的に同居していたか」を重視するので、一時的な同居は形式的なものとみなされやすい傾向にあるのです。

ただし、「〇年以上同居していればよい」という明確な基準はありません。特例を適用可能かどうかは、各ご家庭の状況をふまえ個別で判断されます。

平日は別の家に住み、休日のみ帰宅していた場合

仕事の都合などで平日は別の住居に住み、休日だけ被相続人の家に帰っていた場合、原則として「同居」とは認められません。このケースでは、生活の拠点が別にあると判断されるためです。

ただし、別の住居が単なる仮の住まいであり、主要な生活基盤（生活費の共有、家財道具の管理など）が被相続人宅にある場合は、個別の事情によって認められることもあります。

住民票のみを移した場合

実際には別の場所に住んでいるにもかかわらず、相続税対策のために住民票だけを被相続人の住所に移した場合は、「同居」とは認められません。税務署は住民票の記載事項ではなく、生活実態を重視するためです。

住民票と実際の居住地が異なるときは、電気・水道・ガスの使用量や通勤・通学の距離、生活費の支払い状況などを税務署に確認されることがあります。

同じ土地に別々の建物を建てて住んでいた場合

同じ敷地内に親世帯と子世帯がそれぞれ独立した建物を建てて住んでいる場合、原則として「同居」とは認められません。別々の建物に居住していると、生活の独立性が高いと判断されるためです。

ただし、以下のような場合は「同居」と認められる可能性があります。

• 区分登記されておらず、建物同士が渡り廊下などで物理的につながっている
• 家事や食事を共にするなど、生活実態として一体性がある
• 光熱費などの生活費を共同で負担している

判断が難しい場合は、税務署に確認を取っておきましょう。

区分登記された二世帯住宅の場合

ひとつの建物内に親世帯と子世帯の住居スペースがあっても、区分登記されている場合は、法的には別々の建物として扱われます。そのため、原則として「同居」とは認められません。

区分登記とは、ひとつの建物内を複数の独立した建物として登記することです。マンションのような区分所有建物をイメージするとわかりやすいでしょう。

この場合、それぞれが独立した住居として扱われるため、同居の要件を満たさないのです。

同居していない場合の救済措置「家なき子特例」

家なき子特例とは、被相続人の配偶者や同居していた親族以外の親族でも「小規模宅地等の特例」が受けられる制度です。家なき子特例は正式名称ではなく、小規模宅地等の特例のなかにある制度のひとつという位置づけとなります。

ここでは、家なき子特例についてみていきましょう。

家なき子特例の適用要件

「家なき子特例」の適用要件は、以下のとおりです。

• 被相続人に配偶者がいない
• 被相続人の自宅に同居していた親族（法定相続人）がいない
• 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住していない
• 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがない
• 相続税の申告期限までその宅地を所有し続けている

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

この特例を適用すると、同居していなくても330㎡までの土地について80%の評価減を受けることができます。

家なき子特例の適用は難しい

家なき子特例は相続人にとってありがたい制度ではありますが、実際に適用を受けるのは簡単ではありません。なぜなら、住宅ローンを組んでマイホームを購入していたり、被相続人に配偶者・同居人がいたりするケースが多いためです。

さらに、相続開始前3年以内に住宅を売却していた場合も適用できないので、要件を満たすケースは限定的です。そのため、相続税対策をしたいのであれば、「同居」による小規模宅地等の特例の適用を狙う方法のほうが確実だといえます。

相続税を減らすための同居の効果

実際に小規模宅地等の特例を適用すると、相続税はどれくらい減額されるのでしょうか。

ここでは、節税効果について具体的にみていきましょう。

具体的な計算例で見る節税効果

小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税負担について計算してみます。

小規模宅地等の特例を適用しなかった場合の相続税額は、以下のとおりです。

小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税額は、以下のとおりです。

このように、特例を適用するだけで1,720万円も相続税額が変わってきます。これが、同居による小規模宅地等の特例の大きな節税効果なのです。

同居による節税と生前対策の重要性

上記の例からわかるように、小規模宅地等の特例による節税効果は非常に大きいものです。特に、都市部などの地価が高い地域では、この特例の恩恵を受けられるかどうかで相続税額がかなり変わってきます。

ただし、ここまでみてきたように、特例を適用するためには厳しい「同居」の要件を満たさなければいけません。相続発生直前の形式的な同居では認めてもらえないので、生前から計画的に対策を進めることが重要です。

将来の相続に備えて同居する場合は、早くから生計を一にしている実態を作ることが大切です。また、同居の事実を証明できるよう、住民票や公共料金の支払い記録といった資料も残しておきましょう。

同居による相続税対策の注意点

同居による相続税対策を検討する際は、以下の点に注意が必要です。

• 形式的な同居は認められない
• 建物の形態と所有関係に注意
• 特例適用後の居住継続義務がある

各項目の詳細を説明します。

形式的な同居は認められない

税務署は形式的な同居ではなく、「実質的な同居の実態」を重視します。相続直前の短期間の同居や住民票だけを移す行為は、税務調査で否認される可能性が高いため注意しましょう。

同居の実態を作るためには、一緒に暮らして生活費を共有し、日常的にコミュニケーションを取っておくことが重要です。税務署は近隣住民への聞き取り調査を行う場合もあるので、形式だけの同居はバレてしまう危険性があります。

建物の形態と所有関係に注意

二世帯住宅を検討する場合、区分登記するか否かで特例適用の可否が変わってきます。節税目的であれば区分登記しないほうが有利ですが、将来の相続トラブル防止や住宅ローン減税などの観点では、区分登記した方がよいケースもあります。

同一敷地内に別棟を建てる場合は、原則として同居とは認めらなくなることを押さえておきましょう。建物の形態や所有関係については、早めに税理士や弁護士などの専門家に相談して、総合的に判断することがおすすめです。

特例適用後の居住継続義務がある

小規模宅地等の特例を適用した後、3年以内にその土地を売却すると、遡って特例が取り消されることがあります。そのため、特例適用後も一定期間はその土地に居住し続けることが大切です。

短期間で売却する予定がある場合は、特例適用のメリット・デメリットをよく比較して、慎重に判断しましょう。

同居に関わる相続税特例のQ&A

同居による相続税対策に関して、よくある質問にお答えします。

Q: 親が認知症で介護施設に入所していますが、同居要件は満たせますか？

以前から同居しており、認知症で介護施設へ入所することになった場合でも、同居要件を満たせる可能性があります。「介護を受けるために施設へ入所した」「自宅に戻る意思があり、賃貸に出していない」という場合、生活の拠点は依然として自宅にあると判断されるためです。

一方で、心身が健康で自主的に老人ホームへ入所する場合は、生活の拠点が老人ホームになると判断されて同居要件を満たせなくなります。

Q: 現在、親とは遠方に住んでいますが、将来の相続税対策として何ができますか？

将来的に親と同居する予定があるなら、できるだけ早く同居を始めることがおすすめです。死亡直前に同居した場合、「相続対策のための同居」とみなされて特例の適用を否認されるリスクがあります。

また、以下のような対策方法も有効です。

• 生前贈与を活用して資産を移転する
• 不動産以外の資産（現金など）を配偶者に相続させる計画を立てる
• 生命保険を活用する

おすすめの相続税対策は、ご家庭の状況や財産の種類によって大きく異なります。具体的な節税方法については、税理士に相談しましょう。

内部リンク：相続税を節税する方法9選を紹介｜基本の考え方と注意点とは？

Q: 特例を受けるためには、どれくらいの期間同居する必要がありますか？

法律上、明確な同居期間の基準は定められていません。

税務署は実質的な同居を重視するため、少なくとも1年以上の同居期間があると安心でしょう。その一方で、亡くなる数週間前から同居したとしても、「一時的な入居ではなく日常的な生活が営まれていた」と判断されれば、同居と認められる可能性はあります。

重要なのは期間でなく、「生活実態」です。生活費を分担して共同で家事を行うなど、「生計を一にしていた事実」を証明できるようにしておきましょう。

Q: 親と同居している兄が小規模宅地等の特例を使う場合、別居している私との間で公平な相続はできますか？

小規模宅地等の特例は、配偶者や同居親族を対象にしているので、同居中の兄が特例を活用するのは理にかなっています。ただし、それによって相続の公平性が損なわれる可能性は十分に考えられるでしょう。

このケースで公平性を確保するには、以下のような方法が考えられます。

• 預貯金や有価証券など、不動産以外の財産をあなたが多く相続する
• 兄が特例を活用した分の節税効果をあなたにも分配する取り決めをする
• 生命保険や生前贈与を活用して、事前にバランスを調整する

相続の公平性は、財産の金額だけでなく、ご家族の状況や親の意向なども考慮のうえ総合的に判断することが大切です。税理士や弁護士などの専門家に相談しておくと、トラブルを防ぎやすくなるでしょう。

小規模宅地等の特例をはじめとする節税対策ならご相談ください

小規模宅地等の特例は、節税効果が大きい制度です。ただし、この制度で求められる「同居」の要件は非常に厳格なので、早期からの準備が欠かせません。

ポイントは、「形式的な同居では認められない」という点です。「確実に特例を適用したい」「自分に合った相続税対策を知りたい」という方は、相続税に詳しい専門家へ相談しておくと安心でしょう。
「相続税申告相談プラザひろしま」では、相続と向き合い30年以上の専門家が、持ち家の相続に関するご相談を承っております。相続税でお困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。