年間３００件以上の相続税の相談を受ける相続税の虎こと税理士の棚田秀利です。
2019年6月20日、FMちゅーピーで、賃貸用建物の建替え対策について話しました。

アパートオーナーが賃貸建物の建替えを検討しても

1.「普通借家契約」賃借人には、退居のお願いをしないといけない

2.　立退料を払わないといけない

3.　全員同時に立ち退くことはない。全員が立ち退き完了するまでは建て替えは進まない。
という理由により、建替え計画自体が進まないことがあります。
その際、アパートオーナーには一時的に家賃が入らない状況になり、資金不足に陥る可能性もあります。

ところで、賃貸借契約の種類には次の2種類があります。
①普通借家契約
契約期間満了の1年前から6ｹ月前までに解約の申し入れが無い場合、契約が更新されます。
賃貸人からの解約申入れには「正当な事由」が必要です。

②定期借家契約
契約期間満了により契約は終了します。
契約更新は契約書に記載されていないが、再契約することにより実質更新可能です。
そのため普通借家契約より家賃は安い設定になっています。

②の定期借家契約を使って、次のように建替え計画を進めることも考えられます。
1.　立ち退きが完了した部屋は、「定期借家契約」を利用し、期間限定の賃貸借契約として入居してもらう
→新規の入居者からも家賃が入ります。

2.　「普通借家契約」の賃借人と合意をもって、「定期借家契約」に切り替える
→既存の入居者からも家賃を確保

こうすればアパートオーナーの資金問題も解決ですね！