このページでは宅地の評価方法について相続税申告相談プラザ ひろしま の専門家がお話しいたします。広島の皆さまもぜひ参考になさって下さい。

自用地とは、自身が所有・利用し、他人が使用する権利のない土地をいいます。市街地的形態を形成する地域の宅地の場合は、「路線価方式」をとり、評価額は路線価×各種補正率×地積で算出します。それ以外の地域の宅地は「倍率方式」で計算し、式は固定資産税評価額×倍率となります。また、これらの数式で求めた評価額を自用地評価額と言います。

借地権は、相続税の課税対象です。旧借地法、借地借家法での借地権の評価額の求め方は、その土地を自用地として算出した額（自用地評価額）に借地権割合を乗じます。この借地権割合は、各地域の借地事情などを反映するため一律ではありません。

普通借地権など通常の賃貸の場合、評価額の計算式は自用地評価額×（１－借地権割合）となります。

借地権が設定された土地を相続した場合、権利金に代わりその土地価額に対して相当の地代の支払いがある場合、評価額の計算に反映します。

地代相当として自用地評価額の概ね6％相当額の支払いを維持している場合の計算式は自用地としての評価額×80％になります。地代相当に満たない地代の支払いがある場合、自用地としての評価額×80％、または自用地としての評価額－自用地としての評価額×借地権割合×【1－｛（実際に支払っている地代の年額－通常の地代の年額） ／（相当の地代の年額－通常の地代の年額）｝】で算出し金額の低い方が評価額となります。

借地権が設定された土地について、土地の使用の対価として権利金の代わりに地代を受け取り、その地代が相当の地代の額に満たない場合、将来借地人等がその土地を無償で返還する取り決めを無償返還と言います。この届出がなされている場合の評価は自用地としての評価額×80％です。なお、地代については通常地代（固定資産税相当額の2.5～3倍程度）以上の収受が必要です。

また、貸家建付地（貸家の敷地の用に供されている宅地）は自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合）で求められ、貸家建付借地権（貸家の敷地の用に供されている借地権）は自用地評価額×借地権割合×（１－借家権割合）×賃貸割合で算出します。なお、使用貸借により貸し付けられた宅地等は自用地として扱います。

上記のように宅地の評価方法は多岐に渡るうえ非常に複雑です。広島の宅地評価についてのご相談は、相続税申告相談プラザ ひろしま にお任せください。広島の地域事情に精通した税理士が対応させていただきます。広島地域にお住まい、広島周辺にお勤めでお困りの際は、当相談プラザの初回無料相談をご活用ください。