ここでは広島の皆さまに様々な種類の宅地の評価についてお伝えいたします。

容積率が異なる２つ以上の地域にまたがる宅地を評価する際は、まず正面路線価をもとにその宅地の評価額を算出し、その評価額に容積率の差に基づく減価率を乗じた額を控除して求めます。その宅地が容積率の異なる地域にまたがっているかは、用途地域、容積率の記載がある都市計画図で確認できます。

地区の異なる２以上の路線に接する宅地の価額を算出するには、正面路線の続する地区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を使います。原則その宅地の接する各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の正面路線を使用し、また、奥行価格補正率は、通達で、奥行距離別に定められています。

造成中の宅地の評価は、以下の計算式で求めます。

造成工事直前の地目での評価額＋相続開始日までに投下した造成費用現価（※）×80％

（※）造成費用現価は、土盛り費、埋立費、土止め費、地ならし費等の造成費用のそれぞれの額を相続開始時期の価額に引き直した額の合計額をいいます。

「セットバック」とは、建築基準法で原則として道路の境界線は道路の中心線から左右に2メートルずつ後退した線とみなされており、将来、建物を建築する場合はこの境界線まで後退することを指します。道路の片側が崖や河川、線路などで反対側の片側にしか後退できない場合には、河川等の境界線から４ｍ後退します。

このセットバック部分の宅地の評価については、通常通りに評価した価額から70％相当額を控除して求めます。

大規模工場用地（工場、研究開発施設等の敷地当の土地の地積が5万㎡以上のもの）の評価は、①路線価地域に所在する、②倍率方式により評価する地域に所在するかで異なってきます。

地積が20万㎡未満

①の場合・・・正面路線の路線価×大規模工場用地の地積

②の場合・・・その大規模工場用地の固定資産税評価額に倍率を乗じた金額

地積が20万㎡以上

上の（１）①又は②により求めた価額の95/100に相当する価額により評価

その土地を借りている法人が、貸主である個人へ将来、無償で返還（借地権が発生しない）することが記載された契約書類等を添付して税務署へ提出する届出書を「土地の無償返還に関する届出書」と言います。

【借地権の評価額】

借地権の評価額は０（零）になります。

【土地の評価額】

使用貸借契約の場合は自用地評価額となります。賃貸借契約の場合又は相当の地代に満たない地代を収受している場合は自用地評価額×80％で計算します。

相続税申告相談プラザ ひろしま では、宅地の評価を始め広島の皆さまの相続税申告に関するお困り事に真摯に対応いたします。広島地域でお困りの際は、相続税申告相談プラザ ひろしま の無料相談をぜひご活用ください。